Jak inwestorzy znajdują okazje w nieruchomościach?

Z mojego doświadczenia największe straty inwestorzy ponoszą nie na samym zakupie, ale dużo wcześniej – w etapie weryfikacji. To wtedy powstają błędy, które później odbijają się na portfelu.

1. Zaufanie na słowo

Wielu kupujących wierzy sprzedającemu, że „wszystko jest w porządku”. Sprzedający mówi, że działka ma dostęp do drogi, że woda i prąd są „w planach”, a plan zagospodarowania „pozwala na domy”. Potem okazuje się, że droga jest prywatna, media oddalone o setki metrów, a w planie zamiast budownictwa jednorodzinnego widnieje zieleń urządzona.

Ten błąd wynika z pośpiechu i emocji. Ktoś się zachwycił lokalizacją, a zamiast sprawdzić dokumenty, podpisał umowę.

2. Brak analizy księgi wieczystej

To jedna z rzeczy, które da się zrobić w 15 minut online, a mimo to wielu inwestorów tego nie robi.

• W KW można znaleźć informacje o hipotekach, egzekucjach, służebnościach.

• Czasem okazuje się, że działka ma współwłaścicieli, z których część mieszka za granicą.

• Bywa też, że grunt jest zabezpieczony kredytem albo obciążony dożywociem.

Brak weryfikacji prowadzi do sytuacji, w której kupujesz coś, co od razu generuje problem, zamiast okazji.

3. Droga donikąd

Kupno działki bez realnego dostępu do drogi publicznej to klasyk. Niby widać w terenie utwardzoną ścieżkę, ale prawnie nie istnieje. Albo jest, ale prowadzi przez teren prywatny.
Efekt? Zanim zaczniesz budowę, musisz negocjować służebności albo wykupywać dodatkowe grunty. Koszt i czas potrafią zabić całą opłacalność inwestycji.

Co więcej, takie sytuacje zdarzają się nawet w przetargach organizowanych przez jednostki samorządu czy Skarb Państwa. Bywa, że oferowana nieruchomość nie ma formalnego dostępu do drogi, a obowiązek zapewnienia dojazdu spada na kupującego. W praktyce oznacza to dodatkowe wydatki i konieczność samodzielnego rozwiązania problemu, o którym wielu inwestorów dowiaduje się dopiero po podpisaniu aktu notarialnego.

4. Brak spojrzenia na plan miejscowy i jego zmiany

Czasem teren wygląda idealnie, a w MPZP widnieje jako rolny albo pod infrastrukturę. Jeszcze gorsza sytuacja: dziś jest pod zabudowę, ale gmina proceduje nowy plan, w którym teren ma stać się pasem zieleni lub drogą techniczną.

Jeśli kupisz w złym momencie, zostajesz z gruntem, którego nie zabudujesz ani nie sprzedasz z zyskiem.

5. Ignorowanie kosztów ukrytych

Inwestorzy często patrzą tylko na cenę działki. A później okazuje się, że:

• przyłącze prądu kosztuje kilkadziesiąt tysięcy,

• dojazd wymaga budowy kilkudziesięciu metrów drogi,

• teren trzeba podnieść albo odwodnić, co generuje kolejne koszty.

W teorii kupujesz tanio. W praktyce wychodzi drożej niż gotowa działka budowlana z rynku.

6. Brak cierpliwości i zbyt szybkie decyzje

To błąd, który widzę bardzo często. Inwestor trafia na pierwszą działkę w atrakcyjnej cenie i kupuje ją w pośpiechu, żeby „nie stracić okazji”. Problem w tym, że decyzja podjęta pod wpływem emocji rzadko bywa najlepsza.

W nieruchomościach cierpliwość ma ogromne znaczenie. Okazje naprawdę się zdarzają – i to takie, które potrafią zmienić wszystko. Jedna dobra transakcja potrafi ustawić inwestora na długie lata, a czasem nawet na całe życie.

Tymczasem większość nie wytrzymuje napięcia i kupuje coś przeciętnego – tylko po to, by „coś mieć”. Efekt? Kapitał zostaje zamrożony w nieruchomości, która nigdy nie przyniesie oczekiwanego zysku.

Te błędy powtarzają się ciągle. Jedynym sposobem, by ich uniknąć, jest wypracowanie własnego procesu sprawdzania nieruchomości. Nie musisz od razu wiedzieć wszystkiego, ale musisz wiedzieć, co sprawdzić jako pierwsze. To właśnie różni profesjonalistów od tych, którzy działają na emocjach.