O tym, co to jest prawo pierwokupu, pisałem przy okazji omawiania prawa pierwokupu przysługującego gminie. Ten wpis znajdziesz tutaj. Nie będę powielał treści, dlatego polecam zerknąć również do tamtego wpisu. Tutaj, przejdziemy od razu do tematu, jakim jest prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa. Mam nadzieję, że ten wpis rozwieje większość Twoje niejasności i zrozumiesz, jak wygląda zakup nieruchomości w takiej sytuacji.
Prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa z ustawy Prawo Wodne.
Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi. Przepisy te reguluje ustawa Prawo Wodne, które po nowelizacji w 2017 roku zrodziło wiele wątpliwości.
Najwięcej pytań dotyczyło tego, czy nieruchomość gruntowa, na której właściciel urządził ogrodowe oczko wodne lub wybudował basen, podlega prawu pierwokupu czy nie.
Aby się nad tym zastanowić, należy sprawdzić, jak ustawodawca zdefiniował śródlądowe wody stojące.
Art. 23 ustawy Prawo Wodne mówi:
„1. Śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych
naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny,
z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi.
2. Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do
wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności
człowieka, niebędących stawami”.
Taka definicja ustawowa sugeruje, że prawo pierwokupu może obejmować również nieruchomości gruntowe z oczkami wodnymi.
Pomimo wielu prób prostowań i przedstawiania stanowisk do interpretowania przepisów, nie znowelizowano przepisów, które jasno określiłyby kiedy dokładnie prawo pierwokupu przysługuje, a kiedy nie.
W marcu 2018 roku Ministerstwo Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej przestawiło swoje stanowisko w tej sprawie. Znajdziecie je tutaj.
Otóż, zwrócili uwagę na to, że przedmiotem prawa pierwokupu są grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi oznaczonymi w ewidencji gruntów symbolem Ws.
Zwrócili uwagę, że zagłębienia terenu, o których mowa w art. 23 ust 2 ustawy Prawo Wodne nie mogą być utożsamiane z basenami oraz ogrodowymi oczkami wodnymi, ponieważ zgromadzona w nich woda nie jest pochodzenia naturalnego, stąd nie podlega ochronie zgodnie z ustawą Prawo Wodne. Należy jednak zaznaczyć, że opinia ta nie stanowi prawa. Pewnie dlatego część notariuszy sporządzających akty notarialne uznaje, że bezpieczniej będzie jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpi zgodnie z przepisami o prawie pierwokupu. Dlatego zbycie następuje w dwóch etapach. Ale o tym będzie za chwilę.
Najpierw umowa warunkowa, a jeżeli Skarb Państwa nie będzie chciał skorzystać ze swojego prawa, dopiero umowa ostateczna przenosząca własność.
Kto wykonuje prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.
Jak jest ustalana cena nieruchomości przy prawie pierwokupu dla Skarbu Państwa?
Sprzedaż gruntu na rzecz Skarbu Państwa odbywa się po cenie ustalonej przez strony w umowie warunkowej.
Procedura zakupu nieruchomości z prawem pierwokupu dla Skarbu Państwa
W sytuacji gdy na gruncie, który zamierzasz kupić, znajdują się śródlądowe wody stojące, nabycie nieruchomości odbędzie się w dwóch etapach.
Etap pierwszy to podpisanie umowy warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz, który sporządza umowę, zawiadamia starostę. Następnie ten ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu danej nieruchomości. Jeżeli chce skorzystać ze swojego prawa, wówczas musi złożyć oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, u którego została podpisana umowa warunkowa sprzedaży. A jeśli jest to niemożliwe, u dowolnego notariusza. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa. Starosta wysyła sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu.
Jeżeli jednak starosta w przeciągu miesiąca nie skorzystał z prawa pierwokupu, wówczas następuje drugi etap sprzedaży, czyli podpisanie właściwej umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Mam nadzieję, że ten wpis pomoże Ci zrozumieć, jak odbywa się zakup gruntu, na którym znajdują się śródlądowe wody stojące. Jest to pewna przeszkoda, którą jednak da się przeskoczyć. Należy tylko pamiętać, że cała procedura nabycia znacznie się wydłuży.
Daj znać w komentarzu, jakie jest Twoje doświadczenie w tej kwestii. Czy spotkałeś się z sytuacją, kiedy starosta korzystał z prawa pierwokupu?
