ZABUDOWA MIESZKANIOWA BLISKO ELEKTROWNI WIATROWYCH — ZAKAZANA

Przyjrzyjmy się praktycznym aspektom obecnego stanu prawnego.

Ustawa z 20 maja 2016 roku o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych wprowadziła ogromne ograniczenia w zabudowie oraz praktycznie zahamowała rozwój energetyki wiatrowej w naszym kraju.
Wciąż niewiele się o tym mówi, ponieważ niektóre przepisy obowiązują krótko. Jednak nie bez powodu jest ona nazywana ustawą odległościową lub ustawą antywiatrakową. 

Najważniejsze zmiany wprowadzone przez ustawę odległościową

Zakaz zabudowy mieszkaniowej 

Najważniejszą zmianą jest ustanowienie reguły 10H.
Reguła ta wprowadza zakaz lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej niż 10-krotność wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli. Do pomiaru przyjmuje się wszystkie elementy techniczne a szczególnie wirnik wraz z łopatami.

W praktyce oznacza to, że jeżeli całkowita wysokość wiatraka wynosi 200 metrów, to niemożliwe jest wznoszenie budynków mieszkalnych w promieniu 2000 metrów!
Wydaje się to absurdalne i wręcz nieprawdopodobne, ale tak właśnie jest.

Decyzja o warunkach zabudowy

Grunty niezabudowane, które znajdują się w zasięgu oddziaływania elektrowni wiatrowej, objęte są teraz innymi restrykcjami. 

Przepisy przejściowe ustawy obowiązywały do 16 lipca 2019 roku. Do tego czasu można było występować o decyzję o warunkach zabudowy na starych zasadach.
Jeżeli została ona wydana przed 16 lipca 2019 roku, nadal zachowuje swoją moc. Dzięki temu w przyszłości nie trzeba przestrzegać zakazu zabudowy w odległości mniejszej niż 10-krotność wysokości elektrowni wiatrowej.  

Jednak każdy,kto nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy przed tym dniem, nie ma obecnie możliwości realizowania zabudowy mieszkaniowej. 

Ogromna liczba gmin nie wydaje w tej chwili decyzji o warunkach zabudowy.
Wielu właścicieli nie wiedziało o wprowadzonych przepisach i nie wystąpili oni o wspomnianą decyzję, zatem obecnie są zmuszeni czekać na uchwalenie planów miejscowych przez gminy. 

Obowiązujące i nowe plany miejscowe

Uchwalone przed wejściem w życie ustawy plany miejscowe, które przewidywały lokalizację zabudowy mieszkaniowej, zachowują swoją ważność. Ich postanowienia mogą być sprzeczne z nowymi przepisami, mogą nie przestrzegać reguły 10H, jednak przez cały okres obowiązywania tego planu, możliwe będzie wydawanie pozwoleń na budowę i realizację zabudowy mieszkaniowej. 

Zgodnie z ustawą o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, gminy do 16 lipca 2022 roku mają czas na uchwalenie nowych planów miejscowych lub zmiany w planach obowiązujących w dniu wejścia w życie ustawy, umożliwiających zabudowę mieszkaniową z uwzględnieniem reguły 10H.

Na podstawie tych planów miejscowych gminy będą mogły wydawać pozwolenia na budowę dotyczące zabudowy mieszkaniowej.

Zakaz budowy elektrowni wiatrowych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej

Reguła 10H działa również w drugą stronę. Oznacza to, że nowe elektrownie wiatrowe nie mogą być budowane w promieniu dziesięciokrotności swojej wysokości od istniejącej lub planowanej zabudowy mieszkaniowej. 

Jak wiele jest w Polsce terenów, które w promieniu 1500 – 2000 metrów nie mają zabudowy mieszkaniowej, a jednocześnie spełniają pozostałe warunki do wznoszenia elektrowni wiatrowych? Czy to oznacza koniec energetyki wiatrowej w Polsce? 

Istotną zmianą jest również fakt, że elektrowni wiatrowych nie można już budować na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Wszystkie decyzje dotyczące elektrowni wiatrowych wydane przed dniem wejścia w życie ustawy tracą moc. Wyjątkiem jest sytuacja, w której przed dniem wejścia w życie ustawy, wszczęto postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę.

Lokalizacja elektrowni wiatrowej tylko na podstawie miejscowego planu

Obecnie, aby farmy wiatrowe mogły powstać, wymaga się zapisania takiej możliwości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Prawodawca swoje działania argumentuje wynikami audytu przeprowadzonego przez Najwyższą Izbę Kontroli.
Celem badania była ocena przestrzegania przez organy administracji publicznej ograniczeń związanych z lokalizacją i budową lądowych farm wiatrowych. W szczególności ocenie podlegały zasady zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska i ograniczenia uciążliwości farm wiatrowych dla mieszkańców.

Sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga dokładniejszych analiz, badań i konsultacji społecznych.
Takie rozwiązanie ma zakończyć liczne konflikty pomiędzy niezadowolonymi mieszkańcami a władzami gmin. Ci pierwsi nieustannie skarżą się na hałas emitowany przez wiatraki, niesłyszalne dla ucha ultradźwięki, powodujące wibracje oraz migotanie światła i wiele innych. 

Kiedy ustawa odległościowa nie obowiązuje

Wprowadzone przepisy nie obowiązują w przypadku przebudowy, nadbudowy, rozbudowy, remontu, montażu lub odbudowie budynku mieszkalnego. W przypadku wydawania zgody na te prace budowlane, reguła 10H nie będzie obowiązywać.

Czy możliwa jest zabudowa mieszkaniowa blisko elektrowni wiatrowych?

Jak już wspominałem, jeżeli przed 16 lipca 2019 roku na nieruchomość gruntową została wydana decyzja o warunkach zabudowy, wówczas możliwe będzie postawienie budynku mieszkalnego. 

Jeżeli gmina – przed 16 lipca 2022 roku, uchwali plan miejscowy dopuszczający zabudowę mieszkaniową z pominięciem reguły 10H, również będzie możliwa budowa domu w pobliżu wiatraka.  

Jeśli gmina tego nie zrobi, tereny, które znajdują się w strefie oddziaływania elektrowni wiatrowej, czyli w obszarze dziesięciokrotność jej wysokości, nie będą mogły być zabudowane budynkami mieszkalnymi.

Rodzi to poważne konsekwencje dla właścicieli gruntów, ponieważ znacznie ogranicza ich prawo własności, a mimo to, wiele gmin nadal nie podejmuje w tym zakresie działań. 

Przepisy przejściowe – uchwalanie nowych planów miejscowych

Czy rzeczywiście uchwalenie przez gminę nowego planu miejscowego, z pominięciem reguły 10H, jest takie proste?
Zgodnie z prawem, uchwalany plan miejscowy nie może naruszać ustaleń studium zagospodarowania, a ustawodawca nie przewidział zastosowania dotychczasowych przepisów dla jego uchwalania. Oznacza to, że nie można uchwalić nowego studium z pominięciem reguły 10H, a gminy muszą przestrzegać obecnych przepisów.

Koło się zamyka. Aby możliwa była zabudowa mieszkaniowa w pobliżu elektrowni wiatrowej, gmina musi uchwalić plan miejscowy dopuszczający taką możliwość, ale uchwalony plan, musi być zgodny ze studium. Posiadane przez gminy studia najczęściej nie wskazują kierunku rozwoju w zakresie możliwości planowania zabudowy mieszkaniowej na terenach rolnych, pomimo tego, że taka zabudowa faktycznie tam powstaje. 

Teoretycznie jest ratunek dla gruntów położonych w obszarze oddziaływania wiatraków, jednak w praktyce zabudowa mieszkaniowa blisko elektrowni wiatrowych jest niemożliwa.