W maju 2019 roku została przeprowadzona nowelizacja ustawy gruntowej. Pokrzyżowała nam plany i znacznie wydłużyła czas transakcji. W tym wpisie opowiem, jak to się stało. 

Żyjemy w czasach, gdy nasz prawodawca wprowadza przepisy, które później okazują się nie takie, jak pierwotnie zakładał. Wówczas dochodzi do nowelizacji ustawy, a później, co jakiś czas, do kolejnych i kolejnych. 

Przeciętny obywatel ma problem z odnalezieniem się w tej rzeczywistości.
Materiały i informacje publikowane w internecie szybko się dezaktualizują, a na ich miejsce wchodzą nowe. Po jakimś czasie nie wiadomo już, co teraz jest ważne i czym się kierować.

W swojej pracy często spotykam się z takimi sytuacjami.

Opisana tutaj sytuacja, to prawdziwa historia, która spotkała klienta naszego biura nieruchomości. 

Sprzedaż nieruchomości rolnej przed nowelizacją.

Był kwiecień 2019r., w ofercie biura mieliśmy na sprzedaż zabudowany grunt rolny o powierzchni 0,66 ha, w niewielkiej części zalesiony. Położony na wsi w województwie łódzkim. Znaleźliśmy zainteresowanego nabyciem klienta. 

Zgodnie z obowiązującymi wtedy przepisami,  osoba niebędąca rolnikiem mogła kupić grunty rolne. Aby tego dokonać, potrzebna była zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR.

Kupujący zdecydował, że przy zakupie tej nieruchomości, będzie posiłkował się kredytem hipotecznym. Niestety nie było to możliwe. Banki niechętnie finansują takie nieruchomości. Nie chcą ustanawiać zabezpieczenia na nieruchomości, której obrót jest ograniczony. W sumie, w obecnej sytuacji, ja się wcale nie dziwię.  

Jak ominąć przepisy ograniczające obrót gruntami rolnymi.

Z tego powodu, na życzenie i koszt kupującego, właściciel dokonał podziału geodezyjnego gospodarstwa. Nieruchomość została podzielona na dwie części. Jedną zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,26 ha i drugą niezabudowaną o powierzchni 0,40 ha. Postanowiono, że ta z budynkiem mieszkalnym zostanie zakupiona z udziałem banku, natomiast ta druga, za gotówkę. 

Po wystosowaniu odpowiedniego wniosku i złożeniu dokumentów KOWR wydał zgodę na sprzedaż tej nieruchomości, osobie nie będącej rolnikiem. 

Prawo pierwokupu

Lasom Państwowym przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości, która na wypisie z rejestru gruntów, nawet na niewielkiej części miała oznaczenie „Ls” – las.

Z tego powodu konieczne było podpisanie u notariusza warunkowej umowy sprzedaży. Wtedy akt notarialny został przekazany do Lasów Państwowych, te miały 30 dni na odpowiedź. W czasie oczekiwania na ich decyzję, rząd zmienił przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi.

Nowelizacja ustawy gruntowej.

Zgodnie z nowelizacją ustawy gruntowej, na zakup tej nieruchomości przez „nie rolnika”, nie była już potrzebna zgoda KOWR.

Nowe przepisy mówiły, że tę działkę rolną można sprzedać, jednak KOWR ma prawa pierwokupu.
W praktyce oznaczało to, że kupujący ze sprzedającym, musieli podpisać u notariusza kolejną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Notariusz wysyłał akt notarialny do KOWR, ten miał 30 dni, aby się ustosunkować. Ponieważ KOWR nie był zainteresowany zakupem tej nieruchomości, nie skorzystał ze swojego prawa. 

W tym czasie Lasy Państwowe poinformowały o odstąpieniu od wykonania prawa pierwokupu.
Dopiero wtedy, kupujący ze sprzedającym stawili się w kancelarii notarialnej i podpisali właściwą umowę sprzedaży.

Nowelizacja ustawy gruntowej spowodowała, że strony transakcji przeszły praktycznie całą procedurę zakupu według nowych i starych przepisów.

Cały proces przeniesienia własności znacznie się wydłużył.
Nowe przepisy wymagały dodatkowych formalności, ponadto notariusze potrzebowali czasu, aby odnaleźć się w tych nowych regulacjach. 
Ponadto wzrosły koszty około transakcyjne.
Kupujący musiał ponieść koszty przygotowania i sporządzenia umowy właściwej, ale też umów warunkowych u notariusza.

Jak widać, na tym przykładzie, planując inwestycję, trzeba zakładać różne warianty.
Należy obserwować prace nowelizacyjne rządu, czy aby rzekoma liberalizacja przepisów, nie pokrzyżowała nam planów.
Polecam również uzbroić się w cierpliwość.