W maju 2019 roku została przeprowadzona nowelizacja ustawy gruntowej, która pokrzyżowała nam plany i znacznie wydłużyła czas transakcji. W tym wpisie opowiem, jak to się stało.
Żyjemy w czasach, gdy nasz prawodawca wprowadza przepisy, które później okazują się zupełnie inne niż pierwotne założenia. Najpierw dochodzi do nowelizacji ustawy, a później, co jakiś czas, do kolejnych i kolejnych.
Przeciętny obywatel ma problem z odnalezieniem się w tej rzeczywistości.
Materiały i informacje publikowane w internecie szybko się dezaktualizują, a na ich miejsce wchodzą nowe. Po jakimś czasie nie wiadomo już, czym kierować się przy podejmowaniu decyzji.
W swojej pracy często spotykam się z takimi przypadkami.
Opisana tutaj sytuacja, to prawdziwa historia, która spotkała klienta naszego biura nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości rolnej przed nowelizacją
Był kwiecień 2019 r. W ofercie biura mieliśmy na sprzedaż zabudowany grunt rolny na wsi w województwie łódzkim o powierzchni 0,66 ha, w niewielkiej części zalesiony. Znaleźliśmy zainteresowanego klienta.
Zgodnie z obowiązującymi wtedy przepisami, osoba niebędąca rolnikiem mogła kupić grunty rolne. Aby tego dokonać, potrzebna była zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR.
Kupujący zdecydował, że przy zakupie tej nieruchomości, będzie posiłkował się kredytem hipotecznym. Niestety, nie było to możliwe, bowiem banki niechętnie finansują takie nieruchomości. Nie chcą ustanawiać zabezpieczenia na nieruchomość, gdy obrót nią jest ograniczony. W obecnej sytuacji trudno się temu dziwić.
Jak ominąć przepisy ograniczające obrót gruntami rolnymi?
Z tego powodu, na życzenie i koszt kupującego, właściciel dokonał podziału geodezyjnego gospodarstwa. Nieruchomość została podzielona na dwie części. Jedną zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 0,26 ha i drugą niezabudowaną o powierzchni 0,40 ha. Postanowiono, że część budynkiem mieszkalnym zostanie zakupiona z udziałem banku, natomiast ta druga za gotówkę.
Po wystosowaniu odpowiedniego wniosku i złożeniu dokumentów KOWR wydał zgodę na sprzedaż tej nieruchomości, osobie niebędącej rolnikiem.
Prawo pierwokupu
Lasom Państwowym przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości, która na wypisie z rejestru gruntów, nawet na niewielkiej części miała oznaczenie „Ls” – las.
Z tego powodu konieczne było podpisanie u notariusza warunkowej umowy sprzedaży. Wówczas akt notarialny został przekazany do Lasów Państwowych, a te miały 30 dni na odpowiedź. W czasie oczekiwania na ich decyzję, rząd zmienił przepisy dotyczące obrotu gruntami rolnymi.
Nowelizacja ustawy gruntowej
Zgodnie z nowelizacją ustawy gruntowej, na zakup tej nieruchomości przez osobę niebędącą rolnikiem, nie była już potrzebna zgoda KOWR.
Nowe przepisy stanowiły, że tę działkę rolną można sprzedać, jednak KOWR miał prawo pierwokupu.
W praktyce oznaczało to, że kupujący i sprzedający, musieli podpisać u notariusza kolejną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości. Notariusz wysyłał akt notarialny do KOWR, a ten miał 30 dni, aby się do niego ustosunkować. Ponieważ KOWR nie był zainteresowany zakupem tej nieruchomości, nie skorzystał ze swojego prawa.
W tym czasie Lasy Państwowe poinformowały o odstąpieniu od wykonania prawa pierwokupu.
Dopiero wtedy, kupujący i sprzedający stawili się w kancelarii notarialnej i podpisali właściwą umowę sprzedaży.
Nowelizacja ustawy gruntowej spowodowała, że strony transakcji przeszły praktycznie całą procedurę zakupu, jednocześnie według nowych i starych przepisów.
Cały proces przeniesienia własności znacznie się wydłużył.
Nowe przepisy wymagały dodatkowych formalności, a notariusze potrzebowali czasu, aby odnaleźć się w bieżących regulacjach.
Ponadto wzrosły wydatki około transakcyjne, bowiem kupujący musiał ponieść nie tylko koszty przygotowania i sporządzenia umowy właściwej, ale także umów warunkowych u notariusza.
Jak widzisz, na tym przykładzie, planując inwestycję, trzeba zakładać różne warianty.
Należy obserwować prace nowelizacyjne rządu, aby rzekoma liberalizacja przepisów, nie pokrzyżowała nam planów.
Polecam również uzbroić się w cierpliwość. To najlepsze remedium na wszelkie zmiany prawne.
Interesujący artykuł. Ciekawy blog.