Złożyłeś wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, załączyłeś wszystkie niezbędne dokumenty i oczekujesz pozytywnej odpowiedzi, tymczasem okazuje się, że dostajesz odmowę. Czy już wszystko stracone? Niekoniecznie. Wskażę Ci, jakie mogą być tego przyczyny i co możesz z tym zrobić.
Zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy
Może zdarzyć się, że twoja nieruchomość nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale trwają już prace nad jego uchwaleniem. Wówczas organ zawiesi postępowanie nad uchwaleniem warunków zabudowy dla twojej działki na okres maksymalnie 9 miesięcy. Jeżeli jednak w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta muszą podjąć postępowanie i wydać decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy na twojej nieruchomości.
Jeżeli natomiast wszystkie prace nad planem trwają, informację, czy planowana przez Ciebie budowa może zostać zrealizowana, otrzymasz dopiero po ogłoszeniu ukończonego planu.
Podstawa wydania odmowy warunków zabudowy
W sytuacji, gdy organ odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, powinieneś przyjrzeć się dokładnie, jaka była jej podstawa. Powód wydania odmowy powinien znaleźć się na piśmie, które otrzymasz z urzędu miasta lub gminy. Sprawdź, co było przeszkodą do wydania decyzji o warunkach zabudowy, bo od tego będą zależały dalsze kroki.
Najczęściej przesłanką do odmowy wydania decyzji jest niespełnienie któregoś z wymogów, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi przepisami, aby mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy, należy spełnić łącznie następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa
- teren ma dostęp do drogi publicznej
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Pisałem o tym szczegółowo tutaj.
Przeanalizuj wniosek o wydanie warunków zabudowy jeszcze raz
Jeżeli przyczyną odmowy było niespełnienie któregoś z tych warunków, warto, abyś jeszcze raz przeanalizował swój wniosek. Porozmawiaj też z urbanistami, analizującymi twoje dokumenty w urzędzie. Z mojego doświadczenia wynika, że są oni skłonni udzielić wskazówek i podpowiedzieć, co należy zmienić (jeżeli jest to możliwe), aby spełnić warunki do otrzymania pozytywnej decyzji.
Być może któryś z parametrów, użytych we wniosku nie zgadza się z wymogami gminy, np. procent zabudowy działki, wysokość budynku, wielkość powierzchni biologicznie czynnej czy kąt nachylenia dachu. Jeżeli zgadzasz się z tymi uwagami i nie są to dla ciebie kluczowe sprawy, możesz dokonać korekty swoich założeń i ponownie złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Czasami wystarczy niewielka zmiana w planowanej inwestycji, by urząd przy kolejnym wniosku wydał pozytywną decyzję.
Decyzję odmowną otrzymasz również w przypadku, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej przez ciebie we wniosku. Urząd nie może odmówić ci wydania decyzji, argumentując to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Musi wskazać również inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.
Odwołanie od odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy do SKO
Jeżeli uważasz, że masz rację, nie chcesz iść na ustępstwa i sądzisz, że urzędnicy popełnili błąd w trakcie analizy wniosku lub analizy urbanistycznej, możesz odwołać się od wydanej decyzji. Odbywa się to za pośrednictwem organu, który ją wydał do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania.
Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji przez SKO
SKO przeprowadza swoje postępowanie. Jeżeli uzna, że biorąc pod uwagę stan sprawy, ustaliłoby takie same lub podobne parametry nowej zabudowy, utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji. Jeżeli nie jest to dla ciebie satysfakcjonujące, możesz ją zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym. Masz na to 30 dni od jej otrzymania.
Decyzja kasacyjna SKO
Jeżeli SKO uzna twoje odwołanie za zasadne, może wydać decyzją kasacyjną. Uchyli tym samym decyzję I instancji i skieruje wniosek do ponownego rozpatrzenia. Może również wydać decyzję, uchylającą decyzję o warunkach zabudowy, jednocześnie ustalając nowe warunki. SKO może wydać decyzję merytoryczną, tj. ustalającą warunki zabudowy, jeżeli zgromadzony w sprawie materiał pozwala na ustalenie jej parametrów.
SKO zleca ponowne rozpatrzenie sprawy organowi I instancji
Jeżeli organ I instancji odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy, SKO nie może ich ustalić. W takiej sytuacji może skierować sprawę do tego organu i zlecić ponowne jej rozpatrzenie.
„Nie jest dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy w postępowaniu odwoławczym, jeżeli wcześniej organ pierwszej instancji odmówił ich ustalenia.
Jeżeli w takiej sytuacji kolegium doszłoby do wniosku, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, to powinno uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę do tego organu celem jej ponownego rozpoznania.”
Wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1564/10
Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna do podziału nieruchomości
Odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza braku możliwości zabudowy w ogóle. Ma ona odniesienie tylko do konkretnego wniosku. Jeżeli twoim celem jest uzyskanie decyzji tylko po to, aby podzielić działkę na mniejsze części, z pewnością będziesz bardziej elastyczny. Nie musisz upierać się przy konkretnych założeniach, możesz skorzystać ze wskazówek uzyskanych od głównego urbanisty w urzędzie. Kiedy już podzielisz działkę według swojego planu, możesz ponownie wystąpić o nowe warunki zabudowy lub zostawić tę formalność nowemu nabywcy. On będzie mógł wnioskować o wydanie nowej decyzji z uwzględnieniem swoich upodobań i planów. Być może ma inne potrzeby i zamierzenia budowlane niż sądzisz.
Jeżeli zamierzałeś kupić działkę, aby ją zabudować, może zależeć ci na konkretnych parametrach decyzji. Jeżeli wyczerpałeś wszystkie drogi odwołania, być może prościej będzie poszukać innej, bardziej odpowiedniej działki.
A co z działkami LS. Lasy wymagają WZ do odlesienia a gmina nie wydaje WZ z uwagi na to że to Las. Koło się zamyka. Jak działać w takim wypadku.
Z lasami jest problem, ciężko jest uzyskać wz na terenach oznaczonych jako Ls. Warto sprawdzić, jaki były zapisy dla tego terenu w starych planach miejscowych. To może być jakaś furtka do rozmowy z urbanistą w urzędzie.
W Polsce nic nie można bo jakiś urzędnik ma swoje widzi misie nie bo nie i tego nie przeskoczysz
Urzędników też obowiązują przepisy. Jeśli mamy dobry kontakt od początku to nie powinno być tak źle. Pamiętajmy że to też ludzie 🙂
Nie obowiązują ich przepisy..mam odmowę wydania wz ,sko uchyliło odmowę architektury twierdząc że rażąco złamali przepisy a architektura znowu odmawia. Co teraz?
Mamy działkę 870 m2 z czego 160 to LS i nie mogę uzyskać WZ. Lasy nie mają nic przeciw żeby dom stał na części rolnej ( jeżeli nie będziemy ingerować w LS)
Czy wszystkie odległość od lasu zostaną zachowane?
Można spróbować uzyskać WZ dla części działki (zaznaczając teren nieobjęty lasem) we wniosku.
Jestem właścicielem dużej działki, która została podzielona na dwie mniejsze. Jedna z nich jest zabudowana była zabudowana siedliskiem (dom i budynki gospodarcze). Po podziale, wystąpiłem o wydanie wz dla nowej działki. Decyzja przyszła odmowna, z uwagi na fakt, że ta działka graniczy z cmentarzem. Jednakże cmentarz ten jest przewidziany do likwidacji, nie ma żadnych pochówków. Jednocześnie w sąsiedztwie tego cmentarza jest jeszcze jeden dom, wybudowany kilka lat temu. Zastanawiam się jak właściciel tego domu mógł otrzymać wz, skoro graniczy w ten sam sposób z cmentarzem.
Witam, nie jestem w stanie „na szybko” odpowiedzieć ponieważ wymaga to „większej” analizy
Witam posiadam działkę z linią brzegową , bez miejscowego planu zagospodarowania, z dostępem do drogi, czy mogę tam postawić domek letniskowy, i czy można postawić altankę blisko brzegu
Od 20 lat mam działkę budowlaną z której gmina zabrała ponad 20 m na drogę wewnętrzną (pozostałycm właścicielam również).Obecnie dostałam odmowę wydania warunków zabudowy, ponieważ pod tą drogą przebiega gazociąg i nie może być wjazdu tą drogą na działkę . Gazociąg został pociągnięty kilka lat temu. Nikt nie informował, że tam pójdzie gazociąg. Jakieś nieporozumienie, co można zrobić w takiej sytuacji?
Można wystąpić o odszkodowanie. Proszę odezwać się do mnie na email a dam namiar na dobrą firmę która specjalizuje się w tym zagadnieniu.
U mnie odmowa WZ przez gminę. SKO uchyla decyzję to gmina rządzą badań górniczych i chce zostawić bez rozpatrzenia. Moja skarga do SKO na opieszałość to SKO daje termin gminie 3 tygodnie i jest odmowa. Wniosek złożony 08-2023.
Już ręce opadają!!!
Może warto iść do sądu?
Dzień dobry
W związku z powyższą odpowiedzią dot. odmowy wydania warunków zabudowy dla działki z uwagi na fakt , iż wjazd na działkę jest z drogi pod którą przebiega gazociąg – proszę o podanie namiaru na firmę która specjalizuje się w tym zagadnieniu.
Dziękuję i pozdrawiam
Wysłałem kontakt na email
Dzień dobry złożyłam wniosek o wydanie warunków zabudowy po czym gmina odrzuciła go gdyż sąsiad ma staw 75 metrów od mojej działki czy jest szansa odwołać się od tego?
Jak gmina uzasadniła odmowę? Poproszę email, zerknę
Dostaliśmy odmowę odnośnie warunków zabudowy na działce rolnej, mimo iż jesteśmy rolnikami ze względu na brak dostępu do drogi publicznej (jest droga wewnętrzna gminna) i ze względu na brak budynków dookoła zabudowy. Czy istnieje jakaś realna szansa na uzyskania warunkow jeśli jesteśmy rolnikami?
W przypadku zabudowy zagrodowej gdy rolnik posiada więcej ziemi niż średnia w danej gminie nie analizuje się sąsiedztwa – może warto z tym spróbować
witam, dostałam odmowną decyzję odnośnie warunkow zabudowy na działce rolnej jako rolnik ze względu na brak drogi publicznej – jest droga gminna wewnętrzna i ze względu na brak zabudowań w okolicy (najbliższa 300m). Jest jakaś możliwość aby uzyskać pozytywna decyzję?
Warto wystąpić o WZ dla zabudowy zagrodowej
Dzień dobry ,złożyłam wniosek o wydanie warunków zabudowy (w wyniku podziału ,powstanie 12 działek).Okazuje się, że sąsiad ingerował w moje warunki zabudowy. Wnioskował o to ,żeby budynki miały tylko jedną kondygnację oraz były opalane innym paliwem niż stałe ,Nie zostałam powiadomiona o jego wniosku .Okazuje się ,że Urbanista uwzględnił jego wniosek .Zastanawiam się ,jak to możliwe? Budynki w okolicy są w przeważającej części piętrowe. Tylko jeden budynek w naszej malutkiej wiosce jest ogrzewany pompą ciepła(budynek właśnie tego sąsiada).Czy sąsiad może w taki sposób zmienić nasze wnioskowane wz?
Z tego co wiem to mało prawdopodobne jest aby ktokolwiek ingerował w Pani wniosek.
Urbanista analizuje teren „w sąsiedztwie” i jeśli Pani nie zgadza się z jego analizują to sugeruję rozmowę z urbanistą.
Witam
Dostaliśmy odmowne WZ poniewaz dzialka lezy w układzie ruralistycznym i nasz dom zaburzal by w zupełności układ wsi (wieś jest w kształcie owalenicy) uklad ruralistyczny wsi został ujety w gminnej ewidencji zabytków w 2017 r dom sasiada oddalonego o 50 m byl wybudowany w 2017 ale wz wystawiono w 2016 r wedlug urbanisty nie zaburza układu kompozycyjnego forma i lokalizacja a jedynie nie spelnia pozniej sformulowanych zleceń funkcjonalnych.Co w takim przypadku odwolanie i czy jest jakas nadzieja czy nadal sie starać i jak przekonać urbaniste?
Pani Aniu, pierwszy raz słyszę o takim przypadku.
Jak tylko czegoś się dowiem, dam znać.
Witam. Otrzymałam odmowę z uwagi na brak sąsiednich domów oraz brak odp infrastruktury. Co z tym fantem zrobić? Jak w takim razie powstają pojedyncze domy w Polsce? Bo powstają. Z infrastrukturą się nie zgadzam. zgoda energetyki. reszta we własnym zakresie ( studnia i przydomowa oczyszczalnia ścieków). Pozdrawiam
Pojedyńcze domy mogą być budowane jako zabudowa siedliskowa. Jeśli właściciel spełnia odpowiednie kryteria to „dobre sąsiedztwo” nie jest analizowane.
Witam, mam ten sam problem. Czy w takim razie skladac kolejny wniosek? jak to przeskoczyc?
Wszystko zależy od tego jak poprzedni wniosek był złożony? Czy wszystko było prawidłowo i czy warunki do WZ były spełnione
Dzień dobry. dom rodziców istnieje już 70 lat z nami sąsiaduje nadleśnictwo które 20 lat temu posadzilo las rodzicom za domem , odległość wynosi około 7 m od budynku. Chcieliśmy rozbudować dom , podnieść o 3 pustaki i wymienić dach. Po rozmowie z Projektantem oznajmiono nam ,że nie otrzymamy pozowlenia ponieważ las jest za blisko. co w takiej sytuacji?
Obawiam się że projektant wie co mówi i póki jest Ls lub nie zmienią się przepisy to nic się z tym nie zrobi
Dzień dobry . Dostaliśmy odmowę budowy 2 domów bez pozwolenia do 70 m2 , uzasadnienie w sumie było że w sąsiedztwie nie występują tak małe domy i nie maja się do czego odnieść . Działkę mamy 1400m2 i pracownik powiedział żebyśmy zrobili to na 2 osobnych wnioskach(oboje jesteśmy właścicielami ja i syn) i dostaliśmy odmowę . Działka ma wszystkie przyłącza i drogę wiec teoretycznie idealnie , a jednak odmawiają nam . Poszłam o poradę to zostałam odprawiona że wszystko jest napisane i jak chce to mogę się odwoływać. Napisałam odwołanie tak od siebie , ale zastanawiam się czy mamy szanse w ogóle , jak już widzę że pracownik nie jest skory do pomocy . Czy argument że dom jest za mały, jest szansa na wybudowanie domu bez pozwolenia ? Proszę o opinie .
W przypadku domów do 70m2 analizowany obszar jest ograniczony do 200 m. w przypadku budynków powyżej 70m2 jest to 3-krotność szerokości działki.
Może warto wystąpić o decyzję WZ na inną zabudowę?
Dzień dobry, w przepisach jest chyba, że minimalna analizowana odległość to 3 krotność frontu działki? Więc tylko zależy od widzimisię urbanisty, cxy rozszerzy poszukiwanie budynku, czy przyjmie tylko tą minimalną odległość. I czy tak samo podchodzi się do zabudowy siedliskowej? Czy jeżeli rolnik, od którego chcę zakupić działkę wystąpi na niej o warunki na zabudowę siedliskową, będzię mógł je potem na mnie przepisać?
Jeżeli rozszerzenie analizowanego obszaru będzie odpowiednio uzasadnione to urbanista powinien się nad tym „pochylić” 😉
Jeśli chodzi o zabudowę siedliskową to w przypadku kiedy wnioskodawca dysponuje gruntami większymi niż średnia w danej gminie to „dobre sąsiedztwo” nie jest analizowane.
Przepisanie decyzji jest sporne i najlepiej porozmawiać o tym z urzędnikiem
Dzień dobry,
Mamy z mężem działkę ok 2,4 m2 – rolna, klasa III. Działka powstala w wyniku podziału sądowego. Oboje z mężem nie jesteśmy rolnikami. Chcieliśmy ziemię wyłączyć z produkcji rolnej, jednak do tego potrzebne jest WZ. Decyzja odmowna, ponieważ działka jest położona w odległości 61 metrów od zwartej zabudowy, czyli przekraczamy limit o 11 m. Czy jest jakaś szansa na odwołanie się i otrzymanie WZ? Wszystkie inne warunki są spełnione.
Zawiłe to prawo aż płakać mi się chce – od 2020 roku załatwiamy sprawy z działką – nie wiem, czy kiedykolwiek dojdzie do budowy domu. Teraz jeszcze szykuje się nowelizacja prawa budowlanego eh. Kupiliśmy działkę rolną, do której były wydane wz. Po zakupie złozylismy ponownie wniosek o wz. Niestety nie było mowy o przeniesieniu wz na nas, gdyż wydzielone zostaly 2 dzialki jedna dla brata męża. Ogolnie gdy zlożyliśmy wniosek o wydanie wz w zeszkym roku – okazalo się, że wój gminy dojrzał do ustaleni planu zagospodarowania – wsyrzymali nam wniosek na 9 mcy. Odczekaliśmu swoje, dzisiaj mąż pojechał do gminy – plan wydadza nie wiadomo kiedy, takze myślelismy, że ten wniosek będzie odmrożny a tu mamu znowu składać wniosek o to, by ponowili postępowanie w sprawie wydani wz. Zastanawiam się, jakie pułapki na nas czekają administracyjne, znowu zawieszenia? Celowe wydluzenie czasu wydania wz?
Dzień dobry,
Chciałabym złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działki rolnej. Czy konieczne jest dołączenie oświadczenia z energetyki o zapewnieniu dostaw energii? Niestety dostałam dycyzję odmowną ze względu na brak WZ i jeśli jest to dokument niezbędny to koło się zamyka. Co zrobić w takiej sytuacji?
Dzień dobry,
Chciałabym złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działki rolnej. Czy konieczne jest dołączenie oświadczenia z energetyki o zapewnieniu dostaw energii? Niestety dostałam dycyzję odmowną ze względu na brak WZ i jeśli jest to dokument niezbędny to koło się zamyka. Co zrobić w takiej sytuacji?
W takiej sytuacji należy rozmawiać… Miałem kiedyś podobną sytuację z PGE i „jakoś” się udało. Trzymam kciuki.
Dostałam odmowę wz. na budynek mieszkalny na zgłoszenie. Najpierw wstrzymano mi wydanie wz na 9 miesięcy z powodu sporządzania mpzp, ponieważ nie zmieścili się w czasie podjęli sprawę ale dali odmowę.
Dwa powody Natura 2000 i WOChK oraz brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy.
Decyzję zaskarżyłam do sko. Ani Natura 2000 ani obszar chronionego krajobrazu i to jeszcze strefa zwykła nie zabraniają zabudowy. Linia zabudowy z kolei może być wyznaczona w oparciu o rozporządzenie, które wyraźnie mówi o wyznaczeniu linii w oparciu o obszar analizowany, niestety urbanista nie wziął tego pod uwagę. Jeżeli jest przykaz od góry nie wydać wz to zrobią wszystko żeby nie wydać.
Moja sprawa nadaje się na bardzo poważną dyskusję o tym jak się traktuje właścicieli nieruchomości zamrożonych na cele publiczne wciąż mimo wyroków TK i Konstytucji.
Od 1958 roku czekamy na wykup.
Niestety takie sytuacje zdarzają się w naszym kraju, sugeruje kontakt z dobrą kancelarią prawną która specjalizuje się w takich tematach.
Witam .
Moja żona dostala od rodziców działkę rolną o pow.1.75h i i jest rolnikiem. Dostałem pozwolenie na budowę siedliska na w/w działce. Rozpocząłem budowę siedliska, mamy prąd i wode.
Zamierzałem podzielić działkę na 8 części i powoli budować domy w celu sprzedaży.
Okazało się to jednak nie możliwe starostwo odmówiło wydania pozwolenia na 7 następnych domów. Działka z IV klasą gruntów , brak planu zagospodarowania przestrzennego dla w/w działki..WZ wydane do tej działki uwzględniają zabudowę siedliskową. Czy jest tutaj jakieś światełko w tunelu żeby pociąć działkę i budować?
Pozdrawiam Gabriel
„Jakieś światełko” jest niemniej jednak mamy tu za mało danych.
Witam,
przed laty doszło do podziału działki rolnej na 5 działek oraz zostały przekazane dzieciom w darowiźnie. Na 2 z nich zostały wybudowane budynki jednorodzinne.
Wystąpiłem o wydanie decyzji o warunki zabudowy (warunki przyłącza wody i pradu otrzymałem).
Dowiedziałem się, że w ciągu kilku dni otrzymam decyzję odmowną ze względu na klasę ziemi IIIa i IIIb.
W tej samej miejscowości widzę że na tej klasie (3b) inne osoby otrzymały pozwolenie na budowę (patrząc na portalu gunb.gov.pl) dla ostatnich 2-3 lat.
Czy coś można z tym jeszcze zrobić?
Witam
Posiadam działkę rolną 30ar na której planuję budowę domu rekreacji indywidualnej 70m. W rozmowie z panią z gminy dowiedziałem się, że nie uzyskam WZ na taki budynek, ponieważ teren jest przewidziany jako mieszkaniowy i gospodarczy.
Na sąsiedniej działce 30ar w tej chwili budowany jest dom rekreacji indywidualnej do 70m ( w chwili obecnej ssz),na podstawie zgłoszenia do starostwa, gdzie, przez jakiś czas urząd ten nie wymagał warunków zabudowy dla takich inwestycji( być może błędnie interpretując przepisy).
Jaka jest szansa na uzyskanie WZ, bądź podważenie odmownej decyzji przed SKO, motywując to inwestycją prowadzoną przez sąsiada?.
Obecnie dla mojej i sąsiedniej działki wydana jest WZ na budowę domu mieszkalnego.
Co zrobić w przypadku, kiedy GIOŚ wydaje negatywną opinię projektu WZ?
Wystąpiłem o wydanie WZ dla jednej z 12u działek, z czego na 2 z nich znajdują się już budynki (kończy się ich budowa), a dla kolejnej wydane zostały WZ o czym zostałem poinformowany. Dziś natomiast dowiaduję się, że projekt mojego wniosku o WZ został zakwestionowany i uzyskał decyzję odmowną.
Niestety za mało informacji