ODMOWA WYDANIA WARUNKÓW ZABUDOWY — CO DALEJ?

Złożyłeś wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, załączyłeś wszystkie niezbędne dokumenty i oczekujesz pozytywnej odpowiedzi, tymczasem okazuje się, że dostajesz odmowę. Czy już wszystko stracone? Niekoniecznie. Wskażę Ci, jakie mogą być tego przyczyny i co możesz z tym zrobić.

Zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy

Może zdarzyć się, że twoja nieruchomość nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale trwają już prace nad jego uchwaleniem. Wówczas organ zawiesi postępowanie nad uchwaleniem warunków zabudowy dla twojej działki na okres maksymalnie 9 miesięcy. Jeżeli jednak w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta muszą podjąć postępowanie i wydać decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy na twojej nieruchomości.

Jeżeli natomiast wszystkie prace nad planem trwają, informację, czy planowana przez Ciebie budowa może zostać zrealizowana, otrzymasz dopiero po ogłoszeniu ukończonego planu.

Podstawa wydania odmowy warunków zabudowy

W sytuacji, gdy organ odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, powinieneś przyjrzeć się dokładnie, jaka była jej podstawa. Powód wydania odmowy powinien znaleźć się na piśmie, które otrzymasz z urzędu miasta lub gminy. Sprawdź, co było przeszkodą do wydania decyzji o warunkach zabudowy, bo od tego będą zależały dalsze kroki.

Najczęściej przesłanką do odmowy wydania decyzji jest niespełnienie któregoś z wymogów, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi przepisami, aby mogła być wydana decyzja o warunkach zabudowy, należy spełnić łącznie następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa
2. teren ma dostęp do drogi publicznej
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 utrata mocy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ust. 1
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pisałem o tym szczegółowo tutaj.

Przeanalizuj wniosek o wydanie warunków zabudowy jeszcze raz

Jeżeli przyczyną odmowy było niespełnienie któregoś z tych warunków, warto, abyś jeszcze raz przeanalizował swój wniosek. Porozmawiaj też z urbanistami, analizującymi twoje dokumenty w urzędzie. Z mojego doświadczenia wynika, że są oni skłonni udzielić wskazówek i podpowiedzieć, co należy zmienić (jeżeli jest to możliwe), aby spełnić warunki do otrzymania pozytywnej decyzji.

Być może któryś z parametrów, użytych we wniosku nie zgadza się z wymogami gminy, np. procent zabudowy działki, wysokość budynku, wielkość powierzchni biologicznie czynnej czy kąt nachylenia dachu. Jeżeli zgadzasz się z tymi uwagami i nie są to dla ciebie kluczowe sprawy, możesz dokonać korekty swoich założeń i ponownie złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Czasami wystarczy niewielka zmiana w planowanej inwestycji, by urząd przy kolejnym wniosku wydał pozytywną decyzję.

Decyzję odmowną otrzymasz również w przypadku, gdy wynik analizy urbanistycznej wyklucza inwestycję o charakterystyce wskazanej przez ciebie we wniosku. Urząd nie może odmówić ci wydania decyzji, argumentując to wyłącznie troską o zachowanie ładu przestrzennego. Musi wskazać również inne powody, wynikające z przepisów lub analizy urbanistycznej.

Odwołanie od odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy do SKO

Jeżeli uważasz, że masz rację, nie chcesz iść na ustępstwa i sądzisz, że urzędnicy popełnili błąd w trakcie analizy wniosku lub analizy urbanistycznej, możesz odwołać się od wydanej decyzji. Odbywa się to za pośrednictwem organu, który ją wydał do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania.

Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji przez SKO

SKO przeprowadza swoje postępowanie. Jeżeli uzna, że biorąc pod uwagę stan sprawy, ustaliłoby takie same lub podobne parametry nowej zabudowy, utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji. Jeżeli nie jest to dla ciebie satysfakcjonujące, możesz ją zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym. Masz na to 30 dni od jej otrzymania.

Decyzja kasacyjna SKO

Jeżeli SKO uzna twoje odwołanie za zasadne, może wydać decyzją kasacyjną. Uchyli tym samym decyzję I instancji i skieruje wniosek do ponownego rozpatrzenia. Może również wydać decyzję, uchylającą decyzję o warunkach zabudowy, jednocześnie ustalając nowe warunki. SKO może wydać decyzję merytoryczną, tj. ustalającą warunki zabudowy, jeżeli zgromadzony w sprawie materiał pozwala na ustalenie jej parametrów.

SKO zleca ponowne rozpatrzenie sprawy organowi I instancji

Jeżeli organ I instancji odmówił wydania decyzji o warunkach zabudowy, SKO nie może ich ustalić. W takiej sytuacji może skierować sprawę do tego organu i zlecić ponowne jej rozpatrzenie.

„Nie jest dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy w postępowaniu odwoławczym, jeżeli wcześniej organ pierwszej instancji odmówił ich ustalenia.
Jeżeli w takiej sytuacji kolegium doszłoby do wniosku, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, to powinno uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę do tego organu celem jej ponownego rozpoznania.”
Wyrok NSA z 8 listopada 2011 r., sygn. akt II OSK 1564/10

Decyzja o warunkach zabudowy potrzebna do podziału nieruchomości

Odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy nie oznacza braku możliwości zabudowy w ogóle. Ma ona odniesienie tylko do konkretnego wniosku. Jeżeli twoim celem jest uzyskanie decyzji tylko po to, aby podzielić działkę na mniejsze części, z pewnością będziesz bardziej elastyczny. Nie musisz upierać się przy konkretnych założeniach, możesz skorzystać ze wskazówek uzyskanych od głównego urbanisty w urzędzie. Kiedy już podzielisz działkę według swojego planu, możesz ponownie wystąpić o nowe warunki zabudowy lub zostawić tę formalność nowemu nabywcy. On będzie mógł wnioskować o wydanie nowej decyzji z uwzględnieniem swoich upodobań i planów. Być może ma inne potrzeby i zamierzenia budowlane niż sądzisz.

Jeżeli zamierzałeś kupić działkę, aby ją zabudować, może zależeć ci na konkretnych parametrach decyzji. Jeżeli wyczerpałeś wszystkie drogi odwołania, być może prościej będzie poszukać innej, bardziej odpowiedniej działki.