Jak kupić ziemię rolną w 2019 roku nie będąc rolnikiem?
To pytanie zapewne stawia sobie wiele osób.
W 2016 roku rząd, nowelizując ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, wprowadził wiele ograniczeń w tym zakresie.
Dla rolnika taki zakup nigdy nie stanowił problemów, jednak jeżeli kupujący nie miał tego statusu, napotykał na swojej drodze wiele trudności.
Z przeszkodami napotkali się również inwestorzy i deweloperzy, którzy zamierzali realizować przedsięwzięcia budowlane, nawet te na terenach miast.
Wszyscy, więc oczekiwali kolejnej nowelizacji, a rządzący zapowiadali liberalizację przepisów. Obiecywano, że grunty będzie można kupić łatwiej i z mniejszą ilością formalności z tym związanych.
Wreszcie, 27 maja 2019 roku Prezydent podpisał nowelizację ustawy.
Wprowadzono zmiany w możliwości zakupu ziemi rolnej, ale czy tak korzystne i łagodne, jak się tego spodziewano?
W tym artykule przybliżę Ci obecny stan rzeczy. Dowiesz się, w jaki sposób kupić ziemię, nie będąc rolnikiem.
Co to jest nieruchomość rolna?
Zacznę od wyjaśnienia, czym jest nieruchomość rolna. Zgodnie z ustawą, przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.
Jeśli jednak działka znajduje się na terenie objętym planem miejscowym i jej przeznaczenie nie zostało określone jako rolne, nie jest nieruchomością rolną.
Jak kupić małą działkę rolną?
Wspominana wcześniej ustawa reguluje zakup nieruchomości rolnych położonych na terenach miast i wsi o powierzchni większej niż 0,30 ha. Wszelkie ograniczenia w zakupie działek rolnych nie dotyczą tych, które są mniejsze niż 0,30 ha.
Grunty o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha może więc zakupić każdy, bez żadnych ograniczeń.
Dlatego, jeżeli zamierzasz nabyć taką działkę po to, aby na niej wybudować swój dom, odsprzedać ją z zyskiem lub podzielić na mniejsze i na tym zarobić, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś to zrobił. Przepisy tej ustawy nie będą ograniczały twoich działań.
Jak zatem kupić ziemię rolną, nie będąc rolnikiem?
Znowelizowana w kwietniu 2019 roku Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje zakup nieruchomości rolnych, położonych na terenach miast i wsi o powierzchni większej niż 0,30 ha.
Być może zastanawiasz się, jak nabyć działkę i co możesz z nią zrobić, jeżeli nie zamierzasz prowadzić gospodarstwa rolnego. Przyjrzyjmy się kilku rozwiązaniom.
Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha położona w granicach administracyjnych miasta.
Kupowanie nieruchomości rolnych na terenie miast zostało ułatwione. Nie potrzebujesz statusu rolnika, aby nabyć taką ziemię, jednak Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu.
Oznacza to, że nabycie takiej nieruchomości odbywa się dwuetapowo. Najpierw strony transakcji zawierają warunkową umowę sprzedaży, która przesyłana jest do KOWR. Ten ma 30 dni od momentu otrzymania zawiadomienia na skorzystanie ze swojego prawa. Jeżeli tego nie zrobi, kupujący i sprzedający spotykają się drugi raz u notariusza celem podpisania właściwej umowy sprzedaży.
Osoby, które nabyły nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 hektar na terenach administracyjnych miast nie mają zakazu zbywania ich przed upływem 5 lat.
Jest to znaczne ułatwienie dla deweloperów i inwestorów, realizujących przedsięwzięcia budowlane i zarabiających na gruntach na terenach miast.
Rządzący nie wprowadzili również limitu ilości zakupywanych działek.
Oznacza to, że na terenie miast możliwe będzie kupowanie większych terenów, jednak wcześniej sprzedający będzie musiał je podzielić na mniejsze części.
Nieruchomości gruntowe o powierzchni mniejszej niż 1 ha położone na wsi.
Ten rodzaj nieruchomości może nabyć każdy, nawet osoba niebędąca rolnikiem, jednak nie jest to takie proste, jak by się mogło pierwotnie wydawać.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy.
Jeżeli nieruchomość nie była dzierżawiona lub dzierżawca nie skorzystał z prawa pierwokupu, wówczas prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa na rzecz Skarbu Państwa.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych położonych na terenach administracyjnym miast, sprzedaż odbywa się dwuetapowo.
Najpierw umowa warunkowa, a następnie właściwa umowa sprzedaży.
WAŻNE! Kupujący nieruchomość rolną przez okres co najmniej 5 lat od nabycia nie może jej sprzedać, ani oddać w posiadanie innym osobom.
Oznacza to, że jeżeli planujesz zakup takiej działki po to, aby ją odsprzedać drożej lub planowałeś podzielić teren na mniejsze części i zbywać po kawałku, nie będzie to możliwe przez ten okres.
KOWR tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach zgodzi się na sprzedaż tej nieruchomości przed upływem okresu 5 lat.
Ważne jest również to, że jeżeli posiadasz już jakiekolwiek działki rolne i na skutek nabycia nowej nieruchomości powierzchnia twojego gospodarstwa przekroczy 1 ha, nie możesz sprzedać ani oddać w użytkowanie tej nieruchomości przez okres 5 lat i zobowiązany jesteś przez ten czas prowadzić gospodarstwo rolne osobiście.
Nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 1 ha położone na wsi.
Aby zakupić taką działkę, należy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
Zgoda ta jest wyrażona w drodze decyzji, a wniosek do dyrektora KOWR może złożyć zarówno zbywca nieruchomości rolnej, jak i kupujący.
W obu przypadkach nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabywanej nieruchomości rolnej przez okres co najmniej 5 lat od dnia zakupu.
Przez ten czas nie może również sprzedać tej nieruchomości ani oddać w posiadanie innym osobom.
Nie zabrania się podziału takiej nieruchomości, ale nawet wtedy nie będzie opcji sprzedaży.
Ustawa nadal znacznie ogranicza zakup nieruchomości rolnych.
Jeżeli planujesz powiększenie swojego gospodarstwa rolnego lub chcesz je dopiero utworzyć, przepisy nie będą cię blokować.
Jeżeli planowałeś zarobić na dalszej odsprzedaży, nie będzie to już takie łatwe.
Czy da się zarabiać na gruntach rolnych?
Resumując, nowelizacja wprowadziła liberalizację przepisów, dotyczących zakupu nieruchomości w miastach, gdzie możliwe jest kupowanie działek. Ograniczono ich wielkość do 1 ha, ale nie wprowadzono limitu co do ich ilości. Oznacza to, że deweloperom będzie łatwiej realizować przedsięwzięcia budowlane, a inwestorom zarabiać na gruntach.
Na terenach wiejskich teoretycznie łatwiej jest zakupić nieruchomości, nieprzekraczające 1 ha. Kupujący nie musi prowadzić gospodarstwa rolnego, jednak nie może sprzedać tej działki przez okres 5 lat. Znacznie ogranicza to możliwości działania inwestorów na tych terenach.
Ponadto, całą transakcję komplikuje fakt, że wymaga ona podpisania dwóch aktów notarialnych – najpierw umowy warunkowej, a w dalszej kolejności umowy właściwej.
Może się również zdarzyć, że KOWR skorzysta z prawa pierwokupu i ostatecznie kupujący nie stanie się właścicielem nieruchomości.
W związku z nowelizacją wspomnianej ustawy wiele osób wyczekiwało poluzowania przepisów prawa.
W większości wypadków nowelizacja nie spełniła oczekiwań, bowiem zakup wciąż jest utrudniony. Co prawda może go dokonać osoba, niebędąca rolnikiem, jednak nie będzie mogła ona sprzedać tej nieruchomości przez określony czas.
W niektórych przypadkach będzie również zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego osobiście.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży z zyskiem, powinieneś skupić się na mniejszych nieruchomościach – o powierzchni do 0,30 ha. Zakup większych gruntów, nawet poniżej 1 ha będzie wiązał się z brakiem możliwości ich odsprzedaży przez okres minimum 5 lat, co może znacznie pokrzyżować twoje plany.
Z pewnością to nie zatrzyma tych najbardziej zdeterminowanych i chętnych zarabiać na gruntach.
Mają oni swoje sposoby na inwestowanie. Jeżeli chcesz je poznać i dowiedzieć się, jak – pomimo ograniczeń – zarabiać na gruntach, zapraszam do zakupu nagrania szkolenia „Grunt to wiedza„, które prowadziłem wraz z Krzyśkiem Derdzikowskim i Sławkiem Zającem w Łodzi.
Więcej szczegółów znajdziesz tutaj.
